수해피해 책임 임대차 상담사례

 

서울시 주택임대차상담실에서 수해피해로 인한 주택임대차 상담사례 내용입니다. 

아래 내용은 2011년 엔디엔뉴스에 실린 내용입니다.

참고하시기 바랍니다.

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먼저 세입자가 재난지원금을 받은 경우엔 임대차상담실에서는 민법 제623조에 의하면 임대목적물의 수선유지 의무는 임대인에게 있으나,『재난 및 안전관리기본법』에 따라 도배장판 등 시설 수리비용에 우선 충당하여야 함을 안내하고 있다.

또, 세입자가 재난지원금을 받은 경우 집주인과 지원금 사용을 두고 이견이 발생하는 경우엔 집주인이 주택시설 피해 복구비용 이외의 권리를 주장하는 것은 타당하지 않은 것으로 안내하고 있다. 

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(사례 1) 세 들어 사는 단독주택이 폭우로 침수피해를 입어 구청에서 세입자에게 재난지원금을 지급하자, 집주인이 이중 절반을 분배해 줄것을 요구하고 세입자는 피해 입은 것이 너무 많다는 이유로 거절하여 분쟁이 야기된 경우는?

『재난 및 안전관리기본법』에 의거 침수피해를 입은 당사자에게 지급되는 지원금은 그 명목이 복구비 및 위로금에 해당된다고 할 수 있으므로, 피해당사자인임차인이 받은 지원금에 대하여 임대인이 주택시설 피해 복구비용 이외의 권리를 주장하는 것은 타당하지 않은 것으로 보임.

 (사례2) 주택이 침수되어 세입자가 구청에서 지원금을 받았는데 임대차기간이 종료되어 세입자가 나갈때 집주인이 도배장판을 해놓을 것을 요구하는 바, 세입자는 물에 젖어서 일부 얼룩이 남아 있기는 하지만 도배장판을 다 교체해야 할 만큼 심하지는 않아 그냥 참고 살아왔는데 나가면서 도배장판을 해놓아야 할 의무가 있는 것인지? 

침수피해를 당한 당사자에게 지급되는 지원금은 그 용도가 복구비 및 위로금이므로, 침수로 도배장판이 훼손된 경우에는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 인도할 때 지원받은 범위에서 보수교체를 해 놓아야 할 것임. 

세입자는 얼룩이 남은 채로 살았으나 임대인의 요구가 부당하다고 볼 수 없으므로 임대인과 적정선에서 합의가 필요할 것임.

재난지원금 지원대상이 되지 못한 경우 세입자가 입은 피해를 집주인에게 배상을 청구할 수 있느냐의 상담의 경우는 집주인이 의무를 이행했는지, 불이행했는지 여부에 따라 그 주체가 달라진다. 

 

 

▶ 집주인의 의무 불이행 상담사례
 (사례3) 4개월 전 월세로 이사 올 때는 도배장판이 깨끗하게 되어있었는데 비가 많이 오자 벽에서 물이 흐르고 천장에서 물이 떨어져 양동이로 받치고 있을 정도가 되어 상호 임대차계약을 해지하기로 한 경우 집주인으로부터 이사비용과 중개수수료 손해배상을 받을 수 있는지?

임차목적물의 수선유지 의무에 대해 민법에서는 임대인에게 그 책임이 있음을 규정하고 있음(제623조). 따라서 임차목적물인 주택의 벽에 서 물이 흐르고 양동이로 받을 정도로 물이 떨어지는데도 임대인이 이를 방치하여 임대차의 목적을 달성할수 없게 되어 계약을 종료하게 되면 임대인에게 이사비용이나 중개수수료 상당의 손해배상을 청구할 수 있다 하겠음

(사례4) 5개월 전 전세로 이사올 때부터 곰팡이 냄새가 나 자주 환기시켰으며 이번 집중호우로 침수피해를 입었는 바, 벽에서 물이 쏟아지고 창문으로 누수가 되고 방안에 물이 무릅까지 차올라 옷장과 침대 등 많은 피해를 입은데 대해 집주인에 보상을 요구할 수 있는지?

임차목적물의 하자로 세입자에게 피해가 발생한 경우 임대인은 그 손해에 대해 배상할 책임이 있음. 

다만, 임차인의 피해가 천재지변으로 인해 발생한 것까지 임대인에게 전적으로 책임을 지울수는 없겠으나, 본 사례에서는 임차목적물에 구조적인 하자가 있었다는 사실을 입증할 경우 침수피해에 대해 임대인에게 배상을 청구할 수 있을 것임.

 

 

▶ 세입자의 의무불이행 상담사례 
(사례5) 2층에 세 들어 살고 있는데 이번 비에 베란다에서 물이 새서 아래층으로 흘러내리고 있다고 아래층 거주자가 우리에게 이를 고쳐달라고 계속 요구하고 있으며, 고쳐주지 않으면 입은 피해에 대해 우리에게 배상을 요구하겠다고 하는데 세입자인 내가 아래층이 입은 피해까지 책임져야 하는지?

- 임차목적물에 하자가 발생한 경우 임차인은 임대인에게 이를 즉시 고지할 의무가 있으며(민법제634조), 

- 공작물의 하자로 인하여 제3자에게 피해가 발생한 경우 점유자는 즉시 이를 소유권자에게 알려야 하고, 점유자인 임차인이 이러한 의무를 다하지 않아 제3자가 입은 피해에 대해서는 배상할 책임이 있으므로,

- 임대인에게 즉시 이 사실을 고지하여 수리할 수 있도록 조치해야 할 것임.

(사례 6) 낡은 다세대주택을 월세로 놓고 있는데 우리 집 창문 쪽과 하수관에서 비만 오면 아래층으로 물이 샌다고 함. 아래층집에 세를 놓고 있는 집주인이 세입자 조치 요구에 시달린다며 급하게 수리를 요청하여 공사를 해야 하나, 우리 집 세입자가 자기가 불편한 것은 없다며 계약기간이 지나 이사 가면 그때 고치라고 하고 수리공사에 협조하지 않는 경우는?

- 임차인은 임차목적물에 대한 임대인의 보존행위에 협조할 의무가 있으므로(민법제624조), 임차인이 하자보수 공사에 협조하지 않아 아래층에 피해가 발생하고 그에 따라 배상책임을 지게 되면 권리를 남용한 임차인에게도 일부 책임이 돌아갈 수 있을 것임. 

- 다만 임대인이 강제공사를 할 수는 없으므로(민법 제625조), 공사에 따른 임차인의 피해도 적절히 배려해주는 방법으로 협조를 구해야 할 것임. 

아울러, 임차목적물의 하자로 인하여 피해가 발생한경우에는 임대인에게 배상할 책임이 있다 하겠으나, 하자 부분은 임차인이 즉시 임대인에게 고지하여야 함을 안내하여 고지의무 미이행에 따른 피해를 사전 예방하고 있다.

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Q : 누수로 임대차계약이 해지될 경우 임대인에게 이사비용이나 부동산 중개수수료 손해배상 청구 가능한지?
A : 임대목적물의 수선의무는 임대인에게 있으므로 누수로 계약이해지되었다면 임대인에게 이사비용이나 부동산중개수수료 손해배상 청구 가능. 민법 제623조 

Q : 월세로 이사 온 지 4개월이 되었습니다. 이사 올 때 도배장판이 깨끗하게 되어있었는데, 이사 와서 보름이 되지 않아서부터 벽에서 물이 흐르고 곰팡이가 피기 시작하였습니다. 지난번에 비가 많이 오자 벽에서 물이 흐르고 천정에서 물이 뚝뚝 흐르다가 양동이를 바치고 있어야할 지경이었습니다. 주인에게 이 사실을 알렸더니 그냥 살던지 아니면 보증금 내줄 테니까 이사나 가라 하는데, 우리가 주인에게 이사비용이나, 부동산 중개수수료를 받을 수 있을까요?
A : 임차목적물의 수선유지의 의무에 대하여는 우리 민법에서는 임대인에게 그 책임을 있음을 규정하고 있습니다.(민법제623조) 따라서, 임차목적물인 주택이 물이 흐르고 양동이로 받을 정도로 물이 흘러내리고 있음에도 불구하고 임대인이 이를 방치하여 임차인이 임대차의 목적을 달성할 수 없게 되어 임대차 계약을 종료하게 되면 임대인에 대하여 이사비용이나 부동산 중개수수료 상당의 손해배상을 청구할 수 있다 하겠습니다.수선유지의무 수선 요구의 정당성

Q : 비가 오자 장판 밑으로 물이 고이고 곰팡이가 발생하여 옷가지 등 피해를 입었을 경우 임대인에게 수리요구할 수 있는지?
A : 임대인은 임차인에게 쾌적한 주거권 제공을 위해 수선의무가 있음. 민법 제623조

Q : 지난해에 강동구에서 반지하에서 세 살다가 수해를 입어서 노원구로 이사를 하면서 돈이 없어서 이번에도 부득이하게 반지하를 얻게 되었습니다. 주인이나, 부동산 중개업자에게 누수 여부를 물었더니 절대 그런 일이 없다고 하여 형편대로 이사를 들어왔는데, 이사 오고 보름이 되지 않아 비가 오자 장판 밑으로 물이 고이고 곰팡이가 피어올라 옷가지까지 피해를 입었는데, 주인에게 이에 대하여 항의하자 반지하는 다 그런 것 아니냐며 수수방관을 하고 있을 뿐 아니라 제대로 환기를 시키지 않아서 그런다며 오히려 우리에게 문제가 있다고 책임을 떠넘기고 있습니다. 주인에게 수리를 해달라고 하는 우리의 요구가 부당한 것인가요?
A : 임대인은 임대차 기간 존속 중 임차목적물의 수선유지의 의무를 부담하는(민법제623조)반면에, 임차인은 임차목적물을 임대인에게 인도할 때까지 선량한 관리자의 주의의무를 부담하므로, 임차인이 통상의 주의의무에 해당하는 관리를 하였음에도 불구하고 임차목적물에 하자가 발생한 경우에는 임대인이 여전히 수선유지의 의무를 부담한다 할 수 있으므로, 임차인의 쾌적한 주거권을 위하여 수리를 해주어야 할 법적인 책임이 있다 할 수 있습니다. 제 목문의

Q : 천재지변으로 반지하방이 침수되었는데 임대인이 수선해주어야 하는지?
A : 천재지변이라도 임대인의 수선유지 의무 부담. 민법 제623조

Q : 다가구 주택을 가지고 있으며 세놓고 있습니다. 이번에 비가 많이 와서 반지하에 사는 세입자가 집에 물이 들어와서 가재도구가 둥둥 떠다니고 물이 차오른다고 급하게오라고 전화가 빗발치는데, 이번 비처럼 폭우가 쏟아져서 발생하는 피해에 대하여 우리가 해줄 수 있는 것이 아무것도 없고 세입자는 전화해서 답답한 소리만 하고……. 어떻게 해주어야 하는지요?
A : 임대차 관계에 있어서 임대인은 임차목적물의 수선유지의 의무를 부담하므로, 임차목적물이 천재지변으로 인하여 하자가 발생한 경우에도 원칙적으로 임대인이 이에 대하여 하자를 보수해줄 책임을 면하기 어렵다할 수 있습니다. 

따라서 임대인의 입장에서는 신속하게 배수를 해주고 하자를 제거하기 위하여 최선의 노력을 해주어야 할 것이라 사료됩니다. 수선유지의무천재지변으로 인한 피해 보상

Q : 벽누수로 가구류가 못쓰게 되었는데 임차인에게 손해배상 청구가 가능한지?
A: 천재지변에 의 피해까지 임대인에게 전적으로 책임을 물을 수는 없으나, 주택에 구조적인 하자가 있었다는 사실을 입증한다면 임대인에게 손해보상 청구가 가능하다.

Q : 전세로 들어와 사는지 5개월이 되었습니다. 이사 올 때부터 집안이 곰팡이 냄새가 난다고 생각을 하여 꾸준히 환기를 시키고 노력을 하여 어느 정도는 냄새가 빠졌다 생각했는데, 이번 여름에 비가 많이 내리자 침수피해를 입었습니다. 물이 바닥에서 차오르면 지대가 낮아서 그러려니 하고 이해를 할 텐데 비가 많이 오자 벽에서 물이 콸콸 쏟아지고 창문으로 누수가 되어 이건 도저히 사람이 살 수가 없는 지경이라 주인에게 이사 나간다고 보증금 반환 요구하던 중 어제 비에 물이 방안으로 무릎까지 차올라 옷장이며 침대까지 다 피해를 입었습니다. 주인에게 이에 대하여 보상을 요구할 수 있나?
A : 임차목적물의 하자로 인하여 임차인에게 피해가 발생한 경우에는 임대인은 임차인의 손해에 대하여 배상을 할 책임이 있다 하겠습니다. 

다만, 임차인의 피해가 천재지변으로 인하여 발생한 것까지는 임대인에게 전적으로 책임지라 할 수는 없다할 것이나, 본 사안의 경우에는 임차목적물에 구조적인 하자가 있었다는 사실을 입증할 경우에는 임대인에게 귀하의 피해에 대하여 배상을 청구할 수 있다할 수 있습니다.

Q : 침수된 주택에 대해 임대인에게 조치를 요구하였으나 이에 응하지 않을 경우에는?
A : 침수 등 임차주택에 하자가 발생하면 즉시 임대인에게 고지하여야 하고 보수 등 조치 요구 가능. 민법 제634조

Q : 월세로 이사 온 지 한 달이 채 되지 않았습니다. 비가 많이 오자 집안으로 물이 들어와 구청에서 양수기를 들고 와서 물을 퍼내고 있는데, 주인에게 와서 보시라고 전화했더니 전화를 끊어버리고 이후에는 전화도 받지 않고 있습니다. 주인이 이래도 되는 것인지요?
A : 임차목적물의 하자에 대하여는 임대인에게 그 보수를 요구할 수 있습니다. 다만, 임차인도 임대차기간 존속 중 선량한 관리자의 주의 의무를 부담하므로, 천재지변으로 인하여 임차목적물의 침수에 대하여는 임대인에게 고지하고 신속하게 배수 조치가 끝나면, 침수로 인하여 발생한 하자에 대하여 임대인에게 그 보수를 요구할 수 있다 할 수 있습니다.

Q : 임차목적물의 하자로 제3자가 피해를 입었을 경우 세입자가 책임져야 하는지?
A : 임차목적물의 하자로 제3자에게 피해가 발생한 경우에는 즉시 임대인에게 고지할 의무가 있음. 민법 제634조

Q : 임차주택의 하자로 아래층에 피해를 주어 수선하려고 하는데 세입자가 협조하지 않을 경우 어떻게 해야 하나요?
A : 임차인은 임대인의 임차주택의 보존 행위에 협조할 의무가 있으며 이를 거부하여 제3자에 피해를 주면 권리남용에 해당됨. 민법 제624조 및 제625

Q : 침수피해 예방을 위해 설치한 배수펌프 고장으로 생긴 피해는 누가 보상해야 하나요?
A : 임대인에게 있음(배수펌프 관리방법을 임차인에게 고지 필요). 민법 제623조

Q : 반지하를 세놓고 있는데, 하수도에 배수펌프를 설치해놓았습니다. 지난번 비에 물이 찼다하여 우리가 5년 동안 한 번도 그런 적이 없는데, 어떻게 된 것인가 확인해보니 모터가 고장이 나있는 것을 몰랐습니다. 

세입자가 우리에게 자기가 입은 피해를 보상하라고 하루에도 대여섯 번씩 전화를 하는데, 물은 구청에서 와서 빼주었고, 말리고 살면 될 텐데 우리가 세입자의 요구를 들어주어야 하는지요?
A : 임차목적물의 수선유지에 대하여는 임대인이 그 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대하고 있는 주택의 배수펌프 관리에 대한 의무를 임차인에게 사전에 고지한 바가 없고, 그것이 고장이 나서 배수가 제대로 이루어지지 않아서 임차인이 피해를 입었다면, 임대인은 그에 대하여 배상을 할 책임이 있습니다. 

따라서 침수 이후에 발생한 임차인의 주거공간에 발생한 피해상황을 파악하여 적극적으로 개선을 해주어야 할 것으로 봅니다.

Q : 재난지원금을 수령하였는데 임대인이 50%가 자기 권리라고 주장하는데 맞는지요
A : 재난지원금은 피해 당사자에게 지급됩니다. 민법 제624조 및 제625

Q : 신정동 단독주택에서 세 들어 사는데, 작년 추석 폭우에 수해를 입어서 구청에서 보상이 나오자 주인이 이를 반은 자기 거니까 반을 내놓으라 하여 우리가 피해 입은 것이 너무 많아서 줄 수 없다고 버티고 있습니다. 주인이 우리가 나갈 때 보증금에서 그만큼 공제한다고 하는데, 주인에게 우리가 일부를 주어야 하는지요?
A : 재난 및 안전관리법에 의거 침수피해를 입은 당사자에게 지급되는 보상금은 그 명목이 복구 및 위로비에 해당이 된다 할 수 있으므로, 피해 당사자인 임차인이 받은 보상에 대하여 임대인이 시설복구비용 이외의 권리를 주장하는 것은 법적으로 타당하지 않습니다.

따라서 임대인이 보증금에서 보상금의 반을 공제하고 내줄 경우에는 그에 대하여 부당이득으로서 반환을 청구할 수 있다 할 수 있습니다.

Q : 구청으로부터 재난지원금을 수령하였는데 임대인이 도배장판을 해놓고 이사 가라고 하는데 맞는지요?
A : 침수피해에 대해 지급된 것이므로 보상범위 내에서 보수 또는 교체.

      재난구호 및 재난복구비용 부담기준 등에 관한 규정

Q : 세 살고 있는데, 작년 추석 때 우리가 사는 집에 물이 들어와서 구청에서 보상금을 받았습니다. 기간이 되어 우리가 나가려고 하자 주인이 우리에게 도배장판을 해놓고 나가라고 하는데, 물에 젖어서 일부 얼룩이 남아 있기는 하지만 그것을 다 교체해야 할 만큼 심각하지는 않다 싶어서 우리도 참고 살았습니다. 우리가 이사나 가면서 도배장판을 해주고 나가야 하는지요? 
A : 침수피해를 당한 당사자에게 지급이 되는 보상은 그 용도가 복구비 및 위로금이므로, 침수로 인하여 도배, 장판이 훼손된 경우에는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 인도할 때 보상받은 범위 내에서 보수 또는 교체를 해주어야 할 것이라고 봅니다. 귀하의 경우에는 물이 빠지고 나서 약간의 얼룩이 남은 체로 사용수익을 하였으나, 임대인의 요구가 부당한 것이 아니므로 임대인과 적정선에서 합의점을 찾는 것이 현명할 것이라고 봅니다.